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居住用不動産の売却
自宅を買換えようとすると、3000万円控除、軽減税率又は買替さらに、特別措置法同士で以前は不可だったが一定の条件の場合には、住宅所得特別控除の併用もできるため、選択により有利不利が生じます。また、そのとき有利でも後日適用できなくなる場合もあるため、選択には十分に注意してもらいたいものです。
(買換えで売却益が出る場合)まず、住宅を売却した場合10年超の場合は3000万控除と軽減税率の併用は可能になります。(住宅取得控除、買替の併用は不可)。上記の税額<が、3000万控除を使わない軽減税額の税額と住宅取得控除の還付金が大きい場合は、住宅取得控除を使ったほうがいいことになります。(減税効果の時間経過及び転勤等の税額控除の不可を考慮しない)
また、住宅取得控除は、10年か15年か選択できることとなりましたが、その理由は所得税が下がり税源移譲により、その税額控除が引ききれない場合に足切りになるため、選択が設けられたことです。(所得税の住宅取得控除が引き切れない場合は住民税で引く制度が、
地方税の申告により選択できるようになりましたが、あくまでも前年の所得税の本年の所得税の実効税率の差額を限度とするため、基本的にはあしきりはあるため、選択にはその人の所得等諸事情を考慮する必要があります。)
(買換えで売却損が出る場合)
新たに居住用不動産を購入
売却損が出る場合は、その年分以降3年間給与所得等から損益通算できます。(ローン残高と売却代金の差額を比較していずれか低いほうを限度)
損益通算と3年間の繰越控除と住宅取得控除の併用可
新たに居住用不動産を購入しない場合
売却資産の売却価格とその売却資産のローン残高の差額と売却損を比較していずれか低いほうを限度としてその年分以降3年間給与所得等から損益通算できます。
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